Contrato de arras: qué es, tipos y aspectos clave que debes conocer

Al comprar una vivienda, uno de los pasos más importantes en la negociación es la firma del contrato de arras. Este documento legal, aunque a veces se pasa por alto, juega un papel fundamental en la compraventa de un inmueble. En él se establecen los derechos y obligaciones de ambas partes antes de formalizar la escritura ante notario.

Si estás pensando en adquirir una propiedad, entender qué es un contrato de arras, qué tipos existen y qué precauciones debes tomar puede ahorrarte muchos problemas y malentendidos. En este sentido, contar con el apoyo de profesionales como los de Equipo Gestor es altamente recomendable.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor mediante el cual se reserva la vivienda a cambio de una cantidad de dinero, que se descuenta posteriormente del precio final. Es una garantía para ambas partes: el comprador asegura que la propiedad no será vendida a otra persona y el vendedor se compromete a cerrar la operación en las condiciones pactadas.

Se trata de un documento muy utilizado en España y que, aunque no está regulado de forma exhaustiva por la ley, tiene plena validez jurídica según el Código Civil, siempre que quede por escrito y esté firmado por ambas partes.

En este contrato deben aparecer datos esenciales como:

• Identificación de comprador y vendedor.
• Descripción detallada de la vivienda.
• Precio total de compraventa.
• Cantidad entregada como señal.
• Plazo para formalizar la escritura pública.
• Consecuencias de incumplimiento por cualquiera de las partes.

Tipos de contratos de arras

Existen tres modalidades principales de contrato de arras, cada una con implicaciones legales distintas. Es fundamental conocerlas para elegir la que mejor se adapte a la operación:

1. Arras confirmatorias

Son las más comunes y funcionan como anticipo del precio final.

• Si alguna de las partes incumple el acuerdo, la otra puede exigir su cumplimiento o reclamar daños y perjuicios.
• En este caso, la cantidad entregada se descuenta directamente del precio total de la vivienda.
• No hay penalización automática, pero sí posibilidad de reclamar por vía judicial.

Este tipo se utiliza cuando existe un alto grado de confianza entre comprador y vendedor, ya que no ofrece una penalización directa en caso de incumplimiento.

2. Arras penales

En esta modalidad, la cantidad entregada sirve como garantía y penalización.

• Si el comprador incumple, pierde la señal entregada.
• Si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
• Se puede reclamar el cumplimiento del contrato además de la penalización.

Es la opción más recomendable para proteger a ambas partes, pues establece consecuencias claras y evita conflictos prolongados.

3. Arras penitenciales

Son las que aparecen en el artículo 1454 del Código Civil.

• Permiten que cualquiera de las partes pueda desistir libremente del contrato.
• El comprador pierde la señal si se echa atrás y el vendedor debe devolver el doble si decide no vender.
• No se puede exigir el cumplimiento forzoso, solo se aplican estas consecuencias económicas.

Se emplean cuando existe incertidumbre y se desea ofrecer una vía de salida regulada para ambas partes.

¿Qué cantidad se entrega como arras?

No existe una cifra fija establecida por ley, pero lo más habitual es que la cantidad entregada oscile entre el 5% y el 10% del precio total de la vivienda. Esta cantidad debe quedar reflejada claramente en el contrato y se descuenta posteriormente al firmar la escritura pública.

Es importante entregar el dinero mediante un medio seguro, como transferencia bancaria o cheque nominativo, para que quede constancia legal de la operación.

Consejos antes de firmar un contrato de arras

Dada la relevancia de este documento, es fundamental tomar algunas precauciones:

• Revisar la titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad para confirmar que no existan cargas, hipotecas o embargos.
• Verificar que la vivienda esté al corriente de pagos de impuestos y comunidad.
• Redactar el contrato con ayuda de un profesional para incluir cláusulas claras y evitar ambigüedades.
• Establecer un plazo razonable para la firma de la escritura ante notario, generalmente entre uno y tres meses.
• Determinar por escrito qué sucede en caso de que el banco no conceda la hipoteca al comprador.

Una asesoría adecuada puede marcar la diferencia entre una compraventa segura y un problema legal prolongado. En este sentido, contar con el apoyo de profesionales como los de Equipo Gestor es altamente recomendable.

Importancia de este contrato en la compraventa

El contrato de arras no solo protege a comprador y vendedor, sino que ofrece seguridad jurídica a todo el proceso. Al fijar por escrito las condiciones, se evitan malentendidos y se establecen reglas claras en caso de conflicto.

Además, este documento tiene un valor estratégico:

• Permite bloquear la venta durante la negociación final.
• Proporciona confianza para la gestión de hipotecas y trámites administrativos.
• Reduce el riesgo de que alguna de las partes se eche atrás sin consecuencias.

Errores comunes a evitar

Al tratarse de un documento legal, es frecuente cometer errores que pueden salir caros:

• Firmar sin revisar la situación registral de la vivienda.
• No especificar claramente si se trata de arras confirmatorias, penales o penitenciales.
• Establecer una cantidad demasiado baja como señal, lo que reduce su efecto disuasorio.
• Usar contratos genéricos descargados de internet, que pueden no cubrir aspectos clave.
• No dejar constancia escrita de la entrega del dinero.

Evitar estos fallos es clave para que la operación se desarrolle sin sobresaltos.

Conclusión

El contrato de arras es una herramienta indispensable en cualquier compraventa de vivienda. Más que un simple documento, representa la primera garantía legal de que la operación llegará a buen puerto.

Entender sus tipos, conocer las implicaciones legales y contar con asesoramiento profesional son pasos esenciales para proteger tus intereses. Antes de firmar, dedica tiempo a revisar cada cláusula y asegúrate de que todo esté perfectamente claro.